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Vier Möglichkeiten, wie, mit wem, was gibt es, Vor- u. Nachteile:
Privatleute bauen selten öfter als einmal im Leben ein eigenes Heim. Der Hausbau ist in der Regel zudem die größte Investition
im Leben - meistens verbunden mit Krediten jahrzehntelanger Laufzeit.
Wer bauen will, steht zunächst vor der Entscheidung: Mit wem soll ich bauen, was gibt es?
Es gibt viele Möglichkeiten, z.B.:
- Individuell mit einem freischaffenden, einem bekannten oder verwandten Architekten
- Schlüsselfertig mit Bauträger/ Generalunternehmer
- Baubetreuer als Planer u. Errichter
- Baubetreuer als Berater und Steuermann
Alles hat Vor- u. Nachteile, bezüglich der Baukosten, Bautermine, Qualität und Bedarf.
1.) Individuell mit einem Architekten:
Vorteil:Man bekommt sein individuelles Haus. Weil aber nicht schlüsselfertig, bekommt der Architekt auch meistens
die Bauleitung übertragen. Dies muss aber nicht sein. Der Leistungsumfang des Architekten kann/ sollte nach
der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt werden.
Der Architekt kümmert sich dann um Planung, Genehmigung, Ausschreibung, koordiniert die Sonderfachleute
und die Firmen und überwacht die Ausführung. Bei Eigenleistungen gibt es keine Probleme mit Gutschriften, weil
die Preise nach Positionen klar geregelt sind. Was nicht gemacht wird, wird auch nicht bezahlt. Des weiteren kann
der Bauherr zusätzliche Qualitätsstandards selbst bestimmen. Per Ausschreibung ermittelt der Architekt die
günstigsten Handwerker, erteilt in Ihrem Namen die Aufträge, überwacht mit seiner ganzen Routine die Arbeiten
und kontrolliert alle Rechnungen.
Es gilt der Grundsatz: Wenn es an das Geld des Bauherrn geht, hört die Vollmacht des Architekten auf.
Wie jede gute Firma steht der freischaffende Architekt selbstverständlich für die Folgen seiner Arbeit ein. Für die
Qualität seiner Planung haftet er nach Fertigstellung des Bauwerks in der Regel fünf Jahre.
Nachteil: Eine Kostengarantie übernimmt der Architekt nicht. Wird das Haus teurer,
geht das in der Regel zu Lasten des Bauherrn. Es sei denn, die Mehrkosten beruhen auf Planungsfehler des Architekten.
Damit die Kosten aber am Ende stimmen, sollte bei Beginn eine exakte Bedarfsermittlung und Kostenaufstellung erfolgen,
etwa nach DIN 276 "Kosten im Hochbau". Diese beinhaltet alle Baukosten. So behält der Bauherr auch beim "Bauen mit dem
Architekten" den Überblick.
2.) Schlüsselfertig mit Bauträger oder Generalunternehmer:
Vorteil: Der Bauherr sollte (!) sich um um nichts kümmern müssen. Er sollte nur einen Vertragspartner haben, an
den er sich wendet. Er erhält einen Festpreis.
Nachteil: Die Verkaufspreise von Bauträgern und Fertighausherstellern orientieren sich an
den Maximalpreisen des Marktes - die tatsächlichen Kosten zur Herstellung des Bauwerkes spielen oft genug eine untergeordnete
Rolle.
Es gibt in der Regel keine "gläserne" Kostenaufschlüsselung für den Bauherrn. Er erhält eine Beschreibung der Leistung, in
der alle Materialien und Leistungen sowie der Endpreis aufgeführt werden, entsprechend den Standards des Anbieters. Das kann
zum einen dahin führen, dass Leistungen der verschiedenen Anbieter für den Bauherrn fast nicht vergleichbar sind.
Zum anderen gibt es Probleme bei Herausnahme von Leistungen aus dem Vertrag, mit entsprechender Gutschrift. (z.B.
nachträgliche Herausnahme durch Eigenleistungen).
Mehr - Minderpreise werden vor der Ausführung bei der sogen. Bemusterung festgelegt. Hierbei wird die gesamte Ausstattung für
die einzelnen Gewerke von der Dachrinne bis zum Teppichboden genau aufgelistet. Allerdings ist zu diesem Zeitpunkt der Vertrag
längst unterschrieben. Über die Höhe der Herausrechnung gibt es oftmals Streit, weil die Kalkulation nicht nachvollziehbar und
einzelne Positionen für den Bauherrn nicht ersichtlich sind.
Eigenleistung erfordert also gute Vorplanung u. viel Verhandlungsgeschick bei nachträglicher Festlegung. Nicht vergessen
werden darf auch, dass "schlüsselfertig" nicht bezugsfertig bedeutet. Die gesamten Rand - u. Nebenkosten, vom Lageplan über
Vorhänge, sonst. Ausstattung, Kleinmaterial etc. bis zum Einzug sind beträchtlich. Deshalb die Aufstellung nach DIN 276-Kosten
im Hochbau. Auch die Gewährleistungsansprüche sollten klar abgesprochen werden. Oftmals wird dem Bauherrn die Eigenleistung
geradezu empfohlen, wie etwa beim Kellerbau. Der Bauherr sollte Zertifizierungen verlangen.
3.) Baubetreuer als Planer + Errichter:
Der Unterschied zum Bauträger, Generalunternehmer, Bauunternehmer: Der Bauherr vergibt jede einzelne Leistung selbst und ist
Vertragspartner der Firmen.
Vorteil: Handwerkerpreise werden direkt an den Bauherrn durchgereicht. Gewinne des Generalunternehmers entfallen. Oft
erhält der Baubetreuer und Errichter bei Firmen Sonderpreise, die er dann ungekürzt an den Bauherrn weitergibt. Die Kosten
können erheblich gedrückt werden. Der Betreuer übernimmt Ausschreibung, legt Termine fest und überwacht alles. Anderes wie
der Architekt kann der Baubetreuer eine Festpreisgarantie übernehmen. Höhere Kosten zahlt er aus eigener Tasche. Dies ist also
vergleichbar mit schlüsselfertigem Bauen. Der Baubetreuer kümmert sich um alles. Der Bauherr hat wenig zu tun.
Nachteil: Viele Bauherrn scheuen sich aber vor den vielen Verträgen. Dies wird aber heute erleichtert, durch den Einsatz
moderner elektronische Medien und Formularprogramme.
4.) Baubetreuer als Berater und Projektsteuermann:
Wer individuell mit einem Architekten, oder schlüsselfertig mit einer Firma bauen will, kann ebenfalls die Unterstützung
eines Betreuers in Anspruch nehmen.
Die Festlegung der Architektenleistung und Honorierung einerseits und die überwältigende Anzahl von Generalunternehmen
andererseits macht es schwierig, sich zu entscheiden. Der einzelne Bauherr ist oftmals überfordert, die einzelnen Aspekte
und Angebote zu vergleichen.
Gegen ein Honorar hilft dieser Betreuer und/ oder Projektsteuerer hierbei. So wird das optimale Angebot herausgefiltert.
Und - Er arbeitet nur wenn der Bauherr es will und Beratung braucht bzw. anfordert.
Er steht dem Bauherrn von der ersten Bauidee an zur Seite, wie etwa bei der Grundstückswahl (Braucht man ein Bodengutachten
oder nicht, welche Bedingungen gibt es für die Bebauung, etc.?). Er hilft bei der Auswahl und koordiniert alle Beteiligten.
Er ist das Bindeglied zwischen Bauherr, Behörden, Architekt und/ oder Generalunternehmer.
Er ist da wenn es Ärger mit dem Architekten gibt, dem Generalunternehmer oder den Firmen. Er versteht sich aber nicht als
Konkurrenz zu den einzelnen Planern, wie Architekt, Statiker etc. Er strebt das Miteinander an.
Vorteile: Weil dieser Betreuer einige Leistungen von den weiteren Beteiligten, beginnend bei dem Architekten,
übernimmt und diese damit günstiger werden, finanziert er sich von selbst.
Obwohl der Bauherr diese weiteren Beteiligten bezahlen muss, wird es für ihn nicht teurer, aber auch vor allem viel bequemer.
Und er spart persönliche Einsatzzeit.
Aber: Grundsätzlich sollte dieser Bauherrenberater vollkommen unabhängig von Büros und Firmen
und nur dem Bauherrn verpflichtet sein. Dann gibt es keine Konflikte.
Er vertritt ausschließlich die Interessen seiner Bauherren - und sonst keine. Er ist Ihr ganz persönlicher Treuhänder, in der
Hauptsache Generalist, aber auch mit Spezialikenntnissen, die er nach allen Seiten interpretiern kann, Experte und
Dienstleister. Für ihn bedeutet Koordination zunächst: Wer, macht was, wann, wo und - mit wem!
Wir sehen den (die) Menschen, hören zu, tasten ab, identifizieren uns mit der gestellten Aufgabe, lesen, betrachten,
analysieren, denken, ermitteln und berechnen, beraten, planen. Und - finden gemeinsam mit Ihnen und im Team die Lösung. Wir
kümmern uns!
Mit gezielt abgerufenen und eingesetzten Fach-Experten, mit den neuesten Techniken und Technologien. Aber auch mit dem nötigen
Handwerkszeug und den erforderlichen Instrumenten für die Erlangung und zur Durchsetzung Ihrer Visionen, Träume, Wünsche und
Ziele.
Dies umfasst einerseits die gesamten Privatbereiche von Privatpersonen, andererseits auch die gesamten betrieblichen Bereiche
von Gewerbebetrieben. Selbstverständlich auch hier den Privatmensch "Chef" mit Angehörigen und die "Privatmenschen Mitarbeiter,
Angestellte usw.", einschließlich Ihres privaten Umfeldes.
Wir zeigen jedoch nicht nur Vorteile, sondern sprechen auch klar und ausdrücklich erkannte Nachteile, Risiken und Fallstricke an.
Denn: Es werden hier sehr sensible Gefühle und Werte der Menschen behandelt:
"Wunscherfüllung, Lebenswerke, Lebensverbesserung, Finanzen, Werte-Schaffung, Werte-Erhaltung, Werte-Steigerung".
Gesamt: Ganzheitliche Betrachtung und Lösung: Aus einzeln, erarbeiteten Fragment-Lösungen eine positive Gesamtlösung bilden. Kein Stückwerk. Dies ist Ziel und Aufgabe!
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